再窮莫買頂樓,再傻不買底樓?懂行人說出背后的邏輯

哈哈哈哈咯 2022/11/03 檢舉 我要評論

民間有一個說法,叫「再窮莫買頂樓,再傻莫買底樓」,久而久之,嫌棄頂樓和底樓便成了人們的思維定勢。下面給大家好好盤點一下,告訴你頂底樓背后的邏輯究竟是怎樣的。

1

一樓的悲傷

我記得大概在3年前,做過一份小區安居體驗的全維度報告。其中一項就是一樓業主對于生活滿意度的調查。

答案在意料之中,滿意度僅為32.3%,主要的吐槽點有3個:

1、太吵了

2、私密性不夠

3、采光不足及下水問題等

嘈雜是一樓業主最難以忍受的痛點。

有幸,我也曾有過一段這樣的經歷。記得前幾年去老家探親,住在親戚家的一樓。

小區中每天下午從2點開始,小區的熊孩子們就開始聚集在樓下的草坪中嬉笑打鬧,有時候甚至把球踢到窗戶的安全欄上。

小孩兒的嬉笑聲、哭聲、大人的謾罵聲,嘰里哇啦的噪音能在腦袋里穿透好幾個來回。熊孩子開心,大人也不會管,每天都玩到晚上7-8點。

8點之后也有獨特的景色。小區陸陸續續進車,汽車都停在了窗台底下,有時候還動不動按個喇叭。尤其是晚上12點后,當你入睡的時候,還有車開進來,停在你家臥室旁邊。

好家伙,感覺跟住在大街上一樣。

我采訪了鄰居,大都選擇默默忍受,慢慢習慣。然而這不是最重要的,最重要的噪音來自樓道。

每當有人出進大廳,乘電梯的時候,都會路過家門,這時候噪音就來了,皮鞋、涼拖、高跟鞋,聲聲入耳,再加上人們的攀談,有的甚至在樓道里吼叫、唱歌。

密閉空間又對聲音有放大作用,結果可想而知。

最后沒過3天,我就在外面住酒店了,感覺長久下來會嚴重精神衰弱。

除了噪音以外,就是私密性問題。雖然大部分小區的一樓都安裝了防盜窗,但從外面往里看還是非常容易的。你穿得什麼衣服,你家沙發是什麼顏色的,你在看什麼電視……一覽無遺。

如果你不想被看到,也可以,把磨砂玻璃都裝上,但這也會犧牲一定的采光通透性。其中滋味,不足為外人道也。

對于高層的底樓來講,采光也是門玄學。買房之前一定要和售樓經紀人再三確定樓間距,我見過太多采光維權的案例了。

銷售處承諾一樓不受遮擋物影響,結果房子蓋起來后,前面的高層把后面的一樓堵得嚴嚴實實。這在夏天還好,冬天陰暗潮濕對身體影響是巨大的。

2

一線生機

在過去,開發商對樓間距、采光、噪音處理規劃沒有意識,導致一樓住戶體驗極差,這也是所有小區中一樓房子賣的便宜的原因。

但現在,時代總在進步,開發商為了讓底樓好賣些,也提出了很多改變策略,例如小王選的這個小區。

首先小區人車分流,自然沒有光污染和來自于汽車的噪音;自帶兒童游樂場和老年人健身場地,而且離小王所在單元距離較遠,所以沒有外界雜音;樓間距較遠,大概40米左右,自然采光足夠。

而且最重要的是,小區定位于改善型小區,均價較高,鄰居素質不會太差。像高空拋物,大聲喧嘩這種惡劣行徑應該會少一些。

正所謂千金買地,萬金買鄰,正是這個道理。

現在來看,過去開發的老房子,大多數一樓無法避免這種糟糕的生活環境,不建議大家入手,但隨著技術的進步,和人們對居住體驗認知的提升,未來大部分樓盤底樓還是可以入手的。

當然必須要滿足前提條件,例如地段要好,有人車分流,兒童娛樂離房子要遠,前面高樓不堵陽光等。

這里還要記住一個概念,那就是有典型「新房癌」現象的三四線城市,謹慎購買一樓,這樣的物業流動性極低,除非是帶花園這種的高質量物業,否則會容易砸在手里。

3

頂樓的寂寞

頂樓在人們的心里,也不是一個如意的樓層。傳統意義上講,就是離太陽太近,夏天熱死,冬天凍死,還冷不丁漏水。

如果小區不帶電梯,買頂樓就相當于買在山頂,每天爬樓就讓人崩潰,尤其是家里有老年人,基本終年就在屋子里呆著了。

除去這兩個因素外,有人說高層頂樓還有一個弊端就是等電梯太久了,如果買到30樓以上的高層,等電梯1分鐘以上是很正常的。最恐怖的就是遇到停電,如果停電了,基本就別想著往上爬了,這跟上天沒什麼區別。

當然還有人說遇到地震的,那不是歇菜了麼?

網上有個段子。說有一個人住30多層的酒店,晚飯之后一次地震,震感明顯,穿鞋準備逃生。剛穿上又脫了,坐下喝茶。幼稚,34樓能逃得了嗎?聽天由命吧。

當然這種事情機率極小,可以忽略不計,不然香港和重慶也就不用蓋樓了。

當然,頂樓和底樓性質一樣,也在發生著改變。

現在只要不是無良小開發商節省成本,把蓋樓當玩笑,現在很少聽到新樓夏熱冬冷和漏水了。

畢竟現代樓頂建筑工藝和用料已經解決了這些問題,而且新建的小高層基本都安裝了電梯。現在沒有電梯的房子,根本賣不出去,羊毛出在羊身上,開發商也不會顧及成本。

頂樓也有自己的好處,那就是視野開闊、遠離塵囂,住在這里別害怕別人能看到你屋里發生的一切,小偷也爬不上來,特別適合喜歡安靜的人。

如果開發商在設計時還能加送一個小露台就更好了,養養花草,設計一個空中花園,豈不快哉。現在很多南方城市的頂樓價格都比較貴,這在未來是一個趨勢。

4

顛覆概念

「再窮莫買頂樓,再傻莫買底樓」這句老話放在原來或許有理,但放在現在和未來,說服力并不強。

正如人無完人一樣,底樓和頂樓都有各自的優缺點,大家在預算有限的情況下,根據自己的接受程度去選擇,不要人云亦云,被思維定勢所影響。

但如果你真的想買頂底樓時,我會給你一條通用的建議。因為頂底樓是小區中的「弱勢群體」,如果想保證整個樓盤的質量,開發商就必須花費更多的成本去補足缺點。

所以在此基礎上,建議你買頂底樓時,不要買安置房、集資房、小產權房和口碑差的物業。這些性質的小區,根本不會顧及頂底樓的居住體驗。

其次是老破小的頂底樓千萬不要碰,時間長了不僅僅是噪音和光污染的問題了,動不動下水道反味、漏水、水壓不足,雜七雜八的問題可不少。

要買就買諸如小王同志這樣有保障的小區物業。

在投資角度,對于頂樓和底樓也有說叨。那就是,投資客不會放過任何一個頂底樓價值洼地。什麼意思呢?

很多人認為一樓的投資潛力是很小的,因為居住體驗差、流動性小、不好賣,大家都不喜歡。

的確,一樓不好賣是事實,房價最低也是事實。

但房價是相對概念,相對于整個小區來講是最低,但放在整個片區上,它也擁有一定的客群。因為剛需購房者錢不夠,又想買一個好地段,只能委曲求全退而求其次。

所以在過去,我們可以看到,每一輪房價大漲,一樓也賣得不錯,房價跟著上漲,而且「相對漲幅」并不比其他好的樓層差。而且在行情差的時候,這些底樓因為流動性問題,業主很可能會折價出售,有一定的議價空間。

這就叫「相對價值理論」。

房價大漲,頂底樓也得跟著漲,反而因為基數低,升值空間更大一些。只要地段不差,而且是一二線的房子,接盤的剛需不在少數。

說這些的意義是什麼呢?

是告訴大家頂底樓層不堪的時代已經悄然過去了,未來大家在選房時,如果預算不夠,不要過分糾結于此,空間可以更大些。

但一定要切記,可買的頂底樓是有條件的!把上文提到的條件爛熟于心,你就不會踩坑。否則,還是別碰了。

5

好的與壞的

最后我再講一下哪些樓層是好的,哪些是差的,選樓層有哪些基本常識?

一般對于高層來講,總樓層的三分之一到二分之一是黃金樓層。

例如你買的房子總共30層,那麼最佳樓層就是10~15層,這個樓層的房子兼顧了采光、視野和噪音問題,又不會顯得太高不接地氣,住起來很舒服。

除了底層,2-6層主要考慮的因素還是采光和視野。前面的大樓有沒有遮擋光線這點非常重要,在買房的時候一定要和售樓處經紀人再三確認,必要的時候還可以帶錄音筆,讓他們簽承諾書。

否則買來如果沒有陽光,就意味著你將長期生活在陰暗潮濕的房子里,花大半輩子的錢買到這樣的房子,憋屈得狠。

當然低樓層也是有好處的,那就是電梯等不及了可以爬樓,老年人也比較喜歡在底樓層居住。

其次是高樓層,視野好、采光足、再加上豪華落地窗,一般賣得都比較好,適合年輕人居住。缺點倒是也有,那就是偶遇停電事件,太考驗體力。其次是冬季「風噪」較大,上下班高峰期等電梯時間較長。

恐高癥患者,也千萬別選高層,這個不用多說。

高層最主要的是,注意設備層和避難層。

設備層就是放置供電、供水或者供暖設備的地方。這層因為機器常年運轉,運轉的噪音會越來越大,產生的噪音絕對會讓你頭皮發麻。設備層一般會在大樓的頂層底樓或者中間層,具體還要去問售樓處經紀人,盡量避開。

避難層,這個大家可能了解比較少。

按《建筑設計防火規范》要求,建筑高度超過100米的民用建筑應設置避難層或避難間。避難層除了主要在遇到火災時暫時躲避火災及其煙氣危害,同時也兼做部分設備用房。

如果是33層以上的超高層住宅樓,以3m的層高為例,避難層一般在15、16層左右的位置,很多建筑商設計的時候,都愿意把設備層和避難層放在一起,節省成本。

避難層缺點很明顯,一是避難層的樓層高度矮一些,二是有專門的設備間,有設備就有噪音和安全問題,大家一般比較忌諱。

當然,市面上還有一些人口相傳的,像4、7、14、17樓,諧音都「不吉利」,甚至還有「18層就是18層地獄」這種說法,我是一點兒都不信,如果成立,那麼每一層都是地獄了。

要我說,迷信選房盛行的地方還是房價不高,像今年杭州、成都這些地方,限價盤搶都搶不到,還嫌棄樓層問題?還有北上深這些地方,還有人專門搶購兇宅,樓層概念在房價面前不值一提。

當然只要有空間,我還是希望大家把錢花在刀刃上,尤其是三四線城市二手房不好賣的城市,對樓層的把控一定不要掉以輕心,最終會影響到房子的是否好賣,漲多少錢。

希望這篇文章,能在你選房時,有一定的參考價值。


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